海安市行政規(guī)范性文件 下載word版 下載pdf版
市政府關(guān)于印發(fā)海安市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則的通知
（2023年10月19日海安市人民政府海政規(guī)〔2023〕13號(hào)文件發(fā)布 自2023年12月1日起施行）
各區(qū)管委會(huì)，各鎮(zhèn)人民政府，各街道辦事處，市政府各部門、各直屬單位：
《海安市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》已經(jīng)市十七屆人民政府第20次常務(wù)會(huì)議研究同意，現(xiàn)予印發(fā)，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
海安市人民政府
2023年10月19日
（此件公開發(fā)布）
海安市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則
2019年4月30日經(jīng)海安市十六屆人民政府第25次常務(wù)會(huì)議原則通過，2019年5月31日印發(fā)。根據(jù)2021年8月5日海安市十六屆人民政府第55次常務(wù)會(huì)議第一次修正。根據(jù)2023年10月6日海安市十七屆人民政府第20次常務(wù)會(huì)議第二次修正。
第一章 總則
第一條 為了深入貫徹習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會(huì)主義思想，弘揚(yáng)社會(huì)主義核心價(jià)值觀，規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》《南通市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》、住建部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》和中共中央辦公廳印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市基層黨的建設(shè)工作的意見》等法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本規(guī)則。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)各類集中居住的小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)及其活動(dòng)適用本規(guī)則。
第三條 業(yè)主大會(huì)由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。
第四條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)監(jiān)督下依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)接受黨和政府的領(lǐng)導(dǎo)，自覺接受業(yè)主的監(jiān)督。
第五條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。
第六條 市城管局負(fù)責(zé)全市業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督，以及相關(guān)制度、示范文本的擬定等工作。
各街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解、物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)協(xié)調(diào)機(jī)制，完善公共服務(wù)體系，及時(shí)處理業(yè)主、物業(yè)使用人和業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，調(diào)處業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)之間的糾紛；宣傳業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等相關(guān)政策法規(guī)。
居（村）民委員會(huì)在各街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）領(lǐng)導(dǎo)下，督促業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)按責(zé)履職，開展日常工作。建立居（村）黨組織、居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“四位一體”工作機(jī)制，理順工作關(guān)系，推動(dòng)物業(yè)管理工作提質(zhì)增效，提升物業(yè)管理水平。
第七條 市政府成立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，設(shè)立市物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（簡稱市物管辦），建立市物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理工作組織協(xié)調(diào)、督查推進(jìn)、研究制定全市物業(yè)管理政策措施，重大矛盾糾紛調(diào)處等。
各街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)建立由居（村）民委員會(huì)、公安派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位等組成的聯(lián)席會(huì)議制度。聯(lián)席會(huì)議由各街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)召集、主持，協(xié)調(diào)處理業(yè)主委員會(huì)換屆選舉和物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接等過程中出現(xiàn)的問題以及其他重大物業(yè)管理糾紛。有下列情況之一的，可以召開聯(lián)席會(huì)議：
（一）業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)，管理混亂的；
（二）業(yè)主委員會(huì)選舉、換屆過程中出現(xiàn)重大問題的；
（三）履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)重大問題的；
（四）提前終止物業(yè)服務(wù)合同引起矛盾糾紛的；
（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出和交接過程中出現(xiàn)重大問題的；
（六）業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間出現(xiàn)重大矛盾糾紛的；
（七）事關(guān)住宅小區(qū)的重大決策、大額維修資金的動(dòng)用或
者動(dòng)用維修資金的維修項(xiàng)目涉及小區(qū)的安全秩序，但不能得到三分之一以上的關(guān)聯(lián)業(yè)主同意的；
（八）需要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理其他重要問題的。
各街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)整理、保管聯(lián)席會(huì)議記錄或者形成的會(huì)議紀(jì)要。重大問題及時(shí)向市物業(yè)管理重大矛盾糾紛協(xié)調(diào)工作領(lǐng)導(dǎo)小組報(bào)告，聯(lián)席會(huì)議成員等相關(guān)單位應(yīng)當(dāng)按照會(huì)議紀(jì)要或者議定的事項(xiàng)落實(shí)責(zé)任。
第二章 業(yè)主大會(huì)
第一節(jié)業(yè)主
第八條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為民法典第二編第六章所稱的業(yè)主。
第九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；
（二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；
（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；
（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；
（五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；
（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)物業(yè)管理工作提出改進(jìn)建議或合理化要求；
（八）對(duì)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第十條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：
（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；
（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；
（五）按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第十一條 業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。
第二節(jié) 一般規(guī)定
第十二條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第十三條 業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的住宅小區(qū)，可以由全體業(yè)主共同決定是否設(shè)立業(yè)主代表大會(huì)。
業(yè)主代表大會(huì)成立后，履行業(yè)主大會(huì)職責(zé)。設(shè)立業(yè)主代表大會(huì)的住宅小區(qū)不再設(shè)立業(yè)主大會(huì)。
以下，本規(guī)則中業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)統(tǒng)稱為業(yè)主大會(huì)。
第十四條 業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。
第十五條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)；
（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第十六條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出約定：
（一）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，包括物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
（二）專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；
（三）利用物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得的收益使用分配，以及收益的管理方式；
（四）業(yè)主共同利益的維護(hù)；
（五）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；
（六）業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；
（七）業(yè)主文明行為規(guī)范；
（八）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。
管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)弘揚(yáng)社會(huì)主義核心價(jià)值觀，尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
第十七條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)作出規(guī)定：
（一）業(yè)主大會(huì)名稱以及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；
（二）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的形式、時(shí)間和議事方式；
（三）業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決程序；
（四）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；
（五）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；
（六）業(yè)主委員會(huì)成員的資格、人數(shù)和任期；
（七）業(yè)主委員會(huì)職責(zé)；
（八）業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則；
（九）業(yè)主委員會(huì)換屆程序、補(bǔ)選辦法等；
（十）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理；
（十一）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章的使用和管理。
第三節(jié) 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備
第十八條 符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：
（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上的；
（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上的。
第十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的要求，報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料：
（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；
（二）房屋及建筑物面積清冊(cè)；
（三）業(yè)主名冊(cè)；
（四）建筑規(guī)劃總平面圖；
（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；
（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；
（七）其他有關(guān)文件資料。
第二十條 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，各街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)自收到建設(shè)單位或者十人以上業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。市城管局應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)籌備組開展工作。
建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助籌備組開展工作，不得阻撓籌備組正常工作。
籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的交通、通訊、場地租賃、
宣傳、文印資料等費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。
無法落實(shí)建設(shè)單位以及業(yè)主委員會(huì)改選的必要經(jīng)費(fèi)由屬地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)保障。
第二十一條 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）按照下列要求和程序組織成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組：
（一）確定籌備組人數(shù)，籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員不少于籌備組人數(shù)的百分之六十；
（二）依法確定籌備組業(yè)主成員的推薦產(chǎn)生辦法，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置張貼公告；征集業(yè)主報(bào)名參加籌備組的，征集期不少于十五日；
（三）籌備組由業(yè)主、建設(shè)單位、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)、公安派出所等派員參加；
（四）籌備組組長由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指定人員
擔(dān)任；
（五）籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，公示時(shí)間不得少于十五日。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決；
（六）街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可以根據(jù)推薦和報(bào)名情況，邀請(qǐng)其他熱心業(yè)主或者業(yè)主家庭成員作為籌備志愿者，協(xié)助籌備工作。
第二十二條 鼓勵(lì)籌備組按照下列規(guī)則開展籌備工作：
（一）籌備組組長負(fù)責(zé)召集和主持籌備組會(huì)議，在籌備組第一次會(huì)議上確立籌備組的基本議事規(guī)范、程序和分工；
（二）籌備組表決事項(xiàng)時(shí)，經(jīng)半數(shù)以上成員同意；
（三）籌備組成員在進(jìn)行表決時(shí)在決議上簽字，注明“同意”或“反對(duì)”；
（四）籌備組發(fā)布公示、公告等書面決定的經(jīng)籌備組組長簽發(fā)，并告知屬地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）；
（五）籌備組會(huì)議形成書面記錄，并經(jīng)參加會(huì)議的籌備組成員簽字確認(rèn)；
（六）籌備組成員不能委托代理人參加會(huì)議，但成員是法人或者其他組織的除外。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)指導(dǎo)籌備過程中的各項(xiàng)事宜。籌備組組長不履行前款規(guī)定職責(zé)的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）另行確定籌備組組長。
第二十三條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)，完成以下籌備工作：
（一）初步確定本物業(yè)管理區(qū)域是否設(shè)立業(yè)主代表大會(huì)制度，并據(jù)此擬定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約草案；
（二）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；
（三）確定首屆業(yè)主委員會(huì)成員候選人產(chǎn)生辦法，組織產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)候選人名單；擬設(shè)立業(yè)主代表大會(huì)的，按本規(guī)則第二十四條規(guī)定辦理；
（四）制定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案，確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開時(shí)間、地點(diǎn)、表決事項(xiàng)、表決規(guī)則等；
（五）首次業(yè)主大會(huì)設(shè)立監(jiān)票人的，確定監(jiān)票人選產(chǎn)生辦法，組織產(chǎn)生業(yè)主大會(huì)監(jiān)票人名單；
（六）確定籌備及召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議費(fèi)用預(yù)算明細(xì)和費(fèi)用結(jié)算方案等；
（七）確定籌備組業(yè)主成員是否需要回避業(yè)主委員會(huì)候選人的選舉；如需回避的，則增補(bǔ)籌備組成員；
（八）將上述一至七項(xiàng)所列內(nèi)容在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示，書面通知全體業(yè)主，公示期不少于七日。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果；
（九）匯總征集的書面建議，經(jīng)籌備組會(huì)議形成擬提交表決的議案表決稿和建議采納情況說明。
第四節(jié) 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開
第二十四條 首次業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)則的有關(guān)規(guī)定組織召開。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議內(nèi)容包括：
（一）表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)成員；
（三）設(shè)立業(yè)主代表大會(huì)制度的，按照表決通過的議事規(guī)則中確定業(yè)主代表產(chǎn)生辦法，產(chǎn)生業(yè)主代表，召開第一次業(yè)主代表大會(huì)；
（四）其他需要業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過的事項(xiàng)。
第二十五條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第二十六條 首次業(yè)主大會(huì)未能通過法定表決事項(xiàng)，或者參加人數(shù)達(dá)不到法定條件的，籌備組應(yīng)當(dāng)宣布首次業(yè)主大會(huì)召開失敗。經(jīng)書面報(bào)告街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），可延期三十日重新組織籌備活動(dòng)。再次籌備失敗的，書面向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）報(bào)告后，籌備組解散。
第二十七條 不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的；具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立，經(jīng)市城管局、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能成立的，可以成立物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)長期不能正常開展工作，經(jīng)市城管局、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）多次指導(dǎo)重新選舉，不能產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì)的，可以成立物業(yè)管理委員會(huì)代行其職責(zé)。
物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)期間，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）對(duì)能夠成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)籌備工作，成立業(yè)主大會(huì)；能夠選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
第二十八條 物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自成立之日起三十日內(nèi)向市級(jí)物業(yè)管理主管部門備案，并可以持備案回執(zhí)刻制印章。備案事項(xiàng)變更的，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)書面報(bào)告?zhèn)浒竼挝弧?/span>
物業(yè)管理委員會(huì)成員名單、備案以及變更情況應(yīng)當(dāng)及時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不得少于十五日。
第二十九條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)束，籌備組將有關(guān)資料進(jìn)行移交后，自行解散。
第五節(jié)業(yè)主大會(huì)會(huì)議
第三十條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主參加。
第三十一條 業(yè)主委托家庭成員以外的人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，載明本次參加業(yè)主大會(huì)所委托的事項(xiàng)、委托權(quán)限和期限，由業(yè)主本人簽字，并由委托人轉(zhuǎn)交業(yè)主大會(huì)。
第三十二條 同一物業(yè)管理區(qū)域有兩幢以上房屋的，可以按幢、單元或者結(jié)合實(shí)際情況組成業(yè)主小組，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開前應(yīng)當(dāng)征集本小組業(yè)主的意見和建議，需要業(yè)主書面投票表決的，由業(yè)主本人簽字確認(rèn)。
第三十三條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。
業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
（一）推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議；
（二）決定本幢、單元范圍內(nèi)住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造；
（三）決定本小組范圍內(nèi)的其他事項(xiàng)。
業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組履行職責(zé)時(shí)不得違反業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)作出的決定。業(yè)主小組履行職責(zé)的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則執(zhí)行。
第三十四條 業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)在參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議前十五日內(nèi)，就會(huì)議擬表決的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主的意見；表決意見經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表向業(yè)主大會(huì)會(huì)議呈交。業(yè)主代表因故無法參加業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)事先委托所代表區(qū)域內(nèi)的一名業(yè)主參加，并出具業(yè)主代表本人簽字的書面委托書。
第三十五條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以按照下列程序組織召開：
（一）起草業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決的內(nèi)容、會(huì)議召開形式、時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程，制定征詢意見表或者表決票，核實(shí)業(yè)主身份、人數(shù)、專有部分面積、建筑物總面積等情況；
（二）會(huì)議召開時(shí)間、召開地點(diǎn)、表決方式、表決事項(xiàng)、表決規(guī)則等內(nèi)容，于業(yè)主大會(huì)召開十五日前，在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的每個(gè)出入口、大堂、電梯廳、公告欄等人員進(jìn)出通道，以及微信等新媒體進(jìn)行公告，并以書面形式告知居（村）民委員會(huì)。有條件的，可以在主要媒體上公告；
（三）表決票、選票可通過設(shè)立投票箱、上門或者寄掛號(hào)信、快遞、傳真、網(wǎng)絡(luò)等可追溯方式發(fā)放和回收，并在公告要求的時(shí)間內(nèi)完成投票工作。因客觀原因不能按期完成投票工作的，應(yīng)當(dāng)在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下確定是否延期，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告；
（四）業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督，并書面告知居（村）民委員會(huì)。
第三十六條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式召開。采用書面征求意見形式召開的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達(dá)每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。需要投票表決的，表決意見應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人簽名。
第三十七條 業(yè)主大會(huì)可以按照下列方式確認(rèn)參加會(huì)議的業(yè)主：
（一）業(yè)主到會(huì)并在會(huì)議簽到表上確認(rèn)；
（二）業(yè)主在表決票上或者表決票發(fā)放表上確認(rèn)；
（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則以及法律法規(guī)規(guī)定的其他方式。
業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議。本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席。
第三十八條 業(yè)主大會(huì)可以確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，按照下列方法認(rèn)定專有部分面積和建筑物總面積：
（一）專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；
（二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
第三十九條 業(yè)主大會(huì)可以確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，按照下列方法認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：
（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算；建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；
（二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
第四十條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定車位等特定空間是否計(jì)入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積。
第四十一條 一個(gè)專有部分面積有兩個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護(hù)人行使投票權(quán)。業(yè)主為法人或者其他組織的，由其法定代表人或委托代理人行使投票權(quán)。
第四十二條 業(yè)主大會(huì)的表決票選項(xiàng)應(yīng)當(dāng)明確為贊成和不贊成兩項(xiàng)。
未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。
第六節(jié) 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議
第四十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開，每年可以召開一次，聽取業(yè)主委員會(huì)年度工作報(bào)告，表決需要提交業(yè)主大會(huì)審議的事項(xiàng)。
第四十四條 有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：
（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議的；
（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約確定的其他情況。
屬于前款第一項(xiàng)情形的，符合法定人數(shù)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)書面向業(yè)主委員會(huì)提議，并書面報(bào)送街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會(huì)。書面提議應(yīng)當(dāng)附提議業(yè)主本人的簽名、聯(lián)系電話、樓棟號(hào)。業(yè)主委員會(huì)和居（村）民委員會(huì)有權(quán)核實(shí)提議人的業(yè)主身份及其專有部分面積，提議人的業(yè)主身份不能核實(shí)的，其提議無效。書面提議未違反相關(guān)法律法規(guī)的，業(yè)主委員會(huì)在接到提議后三十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)就所提的議題組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第三章 業(yè)主委員會(huì)
第一節(jié) 業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生和職責(zé)
第四十五條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，五至十一人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；
（三）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；
（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；
（五）具有一定的組織能力。
對(duì)有不履行業(yè)主義務(wù)，侵害業(yè)主共同利益行為的，業(yè)主大會(huì)可以在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約中對(duì)有相應(yīng)情形的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員作出限制性規(guī)定。
每個(gè)業(yè)主委員會(huì)另設(shè)當(dāng)然委員一人，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指定居（村）兩委成員擔(dān)任。當(dāng)然委員代表屬地政府參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，參與相關(guān)會(huì)議議題的討論，不參與會(huì)議表決。業(yè)主委員會(huì)中已有居（村）兩委成員的，可不另設(shè)當(dāng)然委員。
第四十六條 業(yè)主委員會(huì)及其成員不得有下列行為：
（一）阻撓業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)，拒絕執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定；
（二）違反規(guī)定使用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)印章；
（三）轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄有關(guān)文件、資料，或者拒絕、拖延提供業(yè)主有權(quán)查詢的文件、資料；
（四）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，擅自與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同；
（五）挪用、侵占物業(yè)公共收益等業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，挪用住宅專項(xiàng)維修資金；
（六）索取、收受房屋建設(shè)、物業(yè)服務(wù)、維修保養(yǎng)等單位或者有利害關(guān)系的業(yè)主提供的財(cái)物或者其他利益；
（七）利用職務(wù)之便為自己或者他人在物業(yè)收費(fèi)、停車等方面謀取不當(dāng)利益；
（八）打擊報(bào)復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴人、舉報(bào)人；
（九）其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。
業(yè)主委員會(huì)成員有前款規(guī)定行為之一的，業(yè)主大會(huì)可以按照議事規(guī)則予以罷免，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。市城管局、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以指導(dǎo)和協(xié)助。
第四十七條 推薦業(yè)主委員會(huì)成員候選人時(shí)，要充分考慮物業(yè)規(guī)模、不同物業(yè)形態(tài)的物權(quán)份額，專業(yè)、年齡結(jié)構(gòu)互補(bǔ)，以及委員的代表性和廣泛性。
引導(dǎo)和支持業(yè)主中的黨員、“兩代表一委員”，以及具有財(cái)務(wù)、法律、工程、環(huán)境等專長的業(yè)主積極參選業(yè)主委員會(huì)成員。符合條件的社區(qū)（村）“兩委”班子成員，通過法定程序兼任業(yè)主委員會(huì)成員，有條件的可以兼任業(yè)主委員會(huì)主任。鼓勵(lì)逐步提高業(yè)委會(huì)中黨員比例，原則上不少于半數(shù)。
第四十八條 首屆業(yè)主大會(huì)籌備組或者業(yè)主委員會(huì)換屆工作小組對(duì)參選業(yè)主委員會(huì)成員的人選進(jìn)行甄選后，按照業(yè)主委員會(huì)成員候選人產(chǎn)生辦法，提出候選人名單。經(jīng)審核后的候選人名單在業(yè)主大會(huì)選舉前十五日以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行公示。
第四十九條 業(yè)主委員會(huì)是否實(shí)行差額選舉以及實(shí)行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉的，未當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)成員但得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)成員，并在業(yè)主委員會(huì)成員出缺時(shí)依次遞補(bǔ)。候補(bǔ)成員人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定，但最多不得超過業(yè)主委員會(huì)成員總數(shù)的百分之五十。
第五十條 業(yè)主委員會(huì)成員實(shí)行任期制，每屆任期為三到五年，可連選連任。具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。
第五十一條 業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：
（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；
（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；
（三）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同，督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；
（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；
（六）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；
（七）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；
（八）積極配合有關(guān)主管部門，與社區(qū)居（村）民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)與物業(yè)管理有關(guān)的社會(huì)管理工作。配合社區(qū)居（村）民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居（村）民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督；
（九）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第五十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并及時(shí)更新：
（一）業(yè)主委員會(huì)成員名單、職責(zé)分工和聯(lián)系方式；
（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；
（三）物業(yè)服務(wù)合同，包括服務(wù)方案、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
（四）利用物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益的使用情況以及占用業(yè)主共有道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；
（五）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)每半年的工作經(jīng)費(fèi)收支情況和業(yè)主委員會(huì)成員工作補(bǔ)貼等費(fèi)用情況；
（六）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的信息。
前款第一項(xiàng)應(yīng)當(dāng)長期公示，其他事項(xiàng)除本規(guī)則有明確規(guī)定外，公示時(shí)間不得少于六十日。
第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)備案
第五十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和市城管局備案：
（一）業(yè)主委員會(huì)備案申請(qǐng)表；
（二）業(yè)主委員會(huì)成員名單；
（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約；
（四）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄；
（五）其他應(yīng)當(dāng)提供的材料。
符合相關(guān)備案規(guī)定的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和市城管局應(yīng)當(dāng)予以備案；對(duì)手續(xù)不齊全的，應(yīng)當(dāng)告知理由，并指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)按照要求完善備案材料。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)以及管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在變更之日起三十日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報(bào)告原備案部門。
第五十四條 市城管局應(yīng)當(dāng)對(duì)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證明。
業(yè)主委員會(huì)持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)印章并依法使用。印章所刻名稱應(yīng)當(dāng)與經(jīng)依法批準(zhǔn)的物業(yè)名稱保持一致。
第五十五條 使用業(yè)主大會(huì)印章，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定。
第五十六條 業(yè)主委員會(huì)完成備案后，市城管局應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)。
第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議制度
第五十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則以及業(yè)主大會(huì)的決定召開會(huì)議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)成員提議，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
第五十八條 業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房根據(jù)物業(yè)用房面積和業(yè)主委員會(huì)人數(shù)合理確定，一般為建筑面積二十至四十平方米?？梢栽O(shè)主任室（與副主任合用）一間，議事室一間，資料室一間（無條件的，資料存放在主任室）。
第五十九條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責(zé)的，可以委托副主任召集。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)二分之一以上的委員同意。業(yè)主委員會(huì)成員不能委托代理人參加會(huì)議。候補(bǔ)成員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，但不參加表決。
業(yè)主委員會(huì)未按業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議、定期會(huì)議，或者發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情況，業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開會(huì)議職責(zé)的，市城管局或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可以責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開；逾期仍不召開的，可以由居（村）民委員會(huì)在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開。
第六十條 業(yè)主委員會(huì)做出的決定，應(yīng)當(dāng)書面告知居（村）民委員會(huì)。
第六十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開7日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出的決定，應(yīng)當(dāng)有參會(huì)委員的簽字確認(rèn)，并自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第六十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立工作檔案，工作檔案包括以下主要內(nèi)容：
（一）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議記錄；
（二）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定；
（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同；
（四）業(yè)主委員會(huì)選舉及備案資料；
（五）專項(xiàng)維修資金籌集及使用賬目；
（六）業(yè)主及業(yè)主代表的名冊(cè)；
（七）業(yè)主的意見和建議。
業(yè)主委員會(huì)委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物的，其他業(yè)主委員會(huì)委員可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。
業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。
第六十三條 兩個(gè)以上物業(yè)管理區(qū)域共用設(shè)施設(shè)備的，可以建立業(yè)主委員會(huì)共商會(huì)議制度。業(yè)主委員會(huì)共商會(huì)議由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)、公安派出所、城管局以及相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成。共商會(huì)議由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)召集，協(xié)商處理共用設(shè)施設(shè)備的管理方式、維護(hù)成本分?jǐn)偟仁马?xiàng)。
第四節(jié) 業(yè)主委員會(huì)成員資格的終止
第六十四條 業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)成員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)成員資格自行終止：
（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的；
（二）喪失民事行為能力的；
（三）依法被限制人身自由的；
（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的其他情形。
第五節(jié) 業(yè)主委員會(huì)補(bǔ)選、重選和換屆選舉
第六十五條 業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，委員出現(xiàn)缺員的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行補(bǔ)缺。設(shè)立候補(bǔ)成員的，從候補(bǔ)成員中按照得票順序依次遞補(bǔ)。
第六十六條 業(yè)主委員會(huì)成立后，出現(xiàn)下列情況時(shí)應(yīng)當(dāng)啟動(dòng)換屆選舉：
（一）業(yè)主委員會(huì)自然任期屆滿前三個(gè)月；
（二）管理規(guī)約、議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
第六十七條 業(yè)主委員會(huì)在任期屆滿三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會(huì)。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)成立換屆工作小組，由換屆工作小組組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。換屆工作小組人員構(gòu)成，參照首次業(yè)主大會(huì)籌備組人員構(gòu)成。
第六節(jié) 業(yè)主委員會(huì)考核獎(jiǎng)勵(lì)及經(jīng)營性收益管理
第六十八條 業(yè)主大會(huì)成立前，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將汽車停放費(fèi)單獨(dú)列賬，所得收益的百分之七十納入住宅專項(xiàng)維修資金，其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)。
業(yè)主大會(huì)成立后，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車，以及利用業(yè)主共有部分從事廣告等經(jīng)營性活動(dòng)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定后，依法辦理有關(guān)手續(xù)并公示。利用業(yè)主共有部分從事廣告等經(jīng)營性活動(dòng)的，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，所得收益屬于業(yè)主共有，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬。收益按照業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用。
第七節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘、續(xù)聘和自行管理
第六十九條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書面通知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外；同時(shí)書面告知市城管局和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。
業(yè)主依法共同決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知另一方當(dāng)事人；同時(shí)書面告知市城管局、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。
第七十條 單體物業(yè)或者規(guī)模較小的物業(yè)，業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)決定對(duì)物業(yè)實(shí)施自行管理的，應(yīng)當(dāng)在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督指導(dǎo)下制定自行管理方案，對(duì)下列事項(xiàng)作出約定：
（一）自行管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用和期限；
（二）聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)的方案；
（三）業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)；
（四）其他自行管理的內(nèi)容。
電梯、消防、人民防空、技術(shù)安全防范等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定維修和養(yǎng)護(hù)。
自行管理方案通過之日起三十日內(nèi)應(yīng)當(dāng)告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置長期公示。
第四章 指導(dǎo)與監(jiān)督
第七十一條 市城管局和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)積極開展物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳和教育活動(dòng)，對(duì)業(yè)主大會(huì)籌備和召開、業(yè)主委員會(huì)選舉和換屆、物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)聘和選聘等工作加強(qiáng)指導(dǎo)監(jiān)督。
第七十二條 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)就首次業(yè)主大會(huì)籌備組成員、業(yè)主委員會(huì)候選人等人選產(chǎn)生辦法依法加強(qiáng)指導(dǎo)，組織好上述人員的推薦工作。對(duì)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等重要文件起草加強(qiáng)指導(dǎo)監(jiān)督。
第七十三條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主、損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)規(guī)定以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失，相關(guān)業(yè)主可以依法向人民法院提出訴訟。
第七十四條 業(yè)主對(duì)業(yè)主大會(huì)召開以及業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生質(zhì)疑的，可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和市城管局咨詢，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和市城管局應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查答復(fù)。
第五章 附 則
第七十五條 本規(guī)則自2023年12月1日起施行，有效期至2028年11月30日，原《海安市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（海政規(guī)〔2021〕6號(hào)）同時(shí)廢止。
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