| 索引號： | K12380210/2023-05705 | 分類： | 綜合政務\政務公開 通知 | ||
| 發(fā)布機構： | 政府辦 | 文號： | 海政規(guī)〔2023〕13號 | ||
| 成文日期： | 2023-10-19 | 發(fā)布日期： | 2023-11-01 | 有效性： | 有效 |
| 名稱： | 市政府關于印發(fā)海安市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則的通知 | ||||
各區(qū)管委會，各鎮(zhèn)人民政府，各街道辦事處，市政府各部門、各直屬單位：
《海安市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》已經(jīng)市十七屆人民政府第20次常務會議研究同意，現(xiàn)予印發(fā)，請認真貫徹執(zhí)行。
海安市人民政府
2023年10月19日
（此件公開發(fā)布）
海安市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則
2019年4月30日經(jīng)海安市十六屆人民政府第25次常務會議原則通過，2019年5月31日印發(fā)。根據(jù)2021年8月5日海安市十六屆人民政府第55次常務會議第一次修正。根據(jù)2023年10月6日海安市十七屆人民政府第20次常務會議第二次修正。
第一章 總則
第一條 為了深入貫徹習近平新時代中國特色社會主義思想，弘揚社會主義核心價值觀，規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動，維護業(yè)主合法權益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務院《物業(yè)管理條例》《江蘇省物業(yè)管理條例》《南通市住宅物業(yè)管理條例》、住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》和中共中央辦公廳印發(fā)《關于加強和改進城市基層黨的建設工作的意見》等法律法規(guī)及有關規(guī)定，結合本市實際，制定本規(guī)則。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)各類集中居住的小區(qū)成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會及其活動適用本規(guī)則。
第三條 業(yè)主大會由同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權利，履行相應的義務。
第四條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導監(jiān)督下依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項。
業(yè)主委員會應當主動接受黨和政府的領導，自覺接受業(yè)主的監(jiān)督。
第五條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定，對全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。
第六條 市城管局負責全市業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動的指導和監(jiān)督，以及相關制度、示范文本的擬定等工作。
各街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解、物業(yè)應急維修服務協(xié)調(diào)機制，完善公共服務體系，及時處理業(yè)主、物業(yè)使用人和業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中的投訴，調(diào)處業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主與業(yè)主委員會之間的糾紛；宣傳業(yè)主大會、業(yè)主委員會等相關政策法規(guī)。
居（村）民委員會在各街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）領導下，督促業(yè)主大會、業(yè)主委員會按責履職，開展日常工作。建立居（村）黨組織、居（村）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)“四位一體”工作機制，理順工作關系，推動物業(yè)管理工作提質(zhì)增效，提升物業(yè)管理水平。
第七條 市政府成立物業(yè)管理工作領導小組，設立市物業(yè)管理工作領導小組辦公室（簡稱市物管辦），建立市物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，負責全市物業(yè)管理工作組織協(xié)調(diào)、督查推進、研究制定全市物業(yè)管理政策措施，重大矛盾糾紛調(diào)處等。
各街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當建立由居（村）民委員會、公安派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、建設單位等組成的聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議由各街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負責召集、主持，協(xié)調(diào)處理業(yè)主委員會換屆選舉和物業(yè)服務企業(yè)交接等過程中出現(xiàn)的問題以及其他重大物業(yè)管理糾紛。有下列情況之一的，可以召開聯(lián)席會議：
（一）業(yè)主委員會不依法履行職責，管理混亂的；
（二）業(yè)主委員會選舉、換屆過程中出現(xiàn)重大問題的；
（三）履行物業(yè)服務合同中出現(xiàn)重大問題的；
（四）提前終止物業(yè)服務合同引起矛盾糾紛的；
（五）物業(yè)服務企業(yè)退出和交接過程中出現(xiàn)重大問題的；
（六）業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)之間出現(xiàn)重大矛盾糾紛的；
（七）事關住宅小區(qū)的重大決策、大額維修資金的動用或
者動用維修資金的維修項目涉及小區(qū)的安全秩序，但不能得到三分之一以上的關聯(lián)業(yè)主同意的；
（八）需要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理其他重要問題的。
各街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負責整理、保管聯(lián)席會議記錄或者形成的會議紀要。重大問題及時向市物業(yè)管理重大矛盾糾紛協(xié)調(diào)工作領導小組報告，聯(lián)席會議成員等相關單位應當按照會議紀要或者議定的事項落實責任。
第二章 業(yè)主大會
第一節(jié)業(yè)主
第八條 房屋的所有權人為業(yè)主。
基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為民法典第二編第六章所稱的業(yè)主。
第九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；
（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；
（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
（七）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同，對物業(yè)管理工作提出改進建議或合理化要求；
（八）對物業(yè)共用部位和共用設施設備以及相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；
（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位和共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。
第十條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：
（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護等方面的規(guī)章制度；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業(yè)費；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
第十一條 業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利、承擔義務，不得以放棄權利為由不履行義務。
第二節(jié) 一般規(guī)定
第十二條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
第十三條 業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的住宅小區(qū)，可以由全體業(yè)主共同決定是否設立業(yè)主代表大會。
業(yè)主代表大會成立后，履行業(yè)主大會職責。設立業(yè)主代表大會的住宅小區(qū)不再設立業(yè)主大會。
以下，本規(guī)則中業(yè)主大會和業(yè)主代表大會統(tǒng)稱為業(yè)主大會。
第十四條 業(yè)主大會自首次業(yè)主大會表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。
第十五條 下列事項由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；
（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；
（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第十六條 管理規(guī)約應當對下列主要事項作出約定：
（一）物業(yè)的使用、維護、管理，包括物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；
（二）專項維修資金的籌集、管理和使用；
（三）利用物業(yè)共用部位和共用設施設備經(jīng)營所得的收益使用分配，以及收益的管理方式；
（四）業(yè)主共同利益的維護；
（五）業(yè)主共同管理權的行使；
（六）業(yè)主應盡的義務；
（七）業(yè)主文明行為規(guī)范；
（八）違反管理規(guī)約應當承擔的責任。
管理規(guī)約應當弘揚社會主義核心價值觀，尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。
第十七條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當對下列事項作出規(guī)定：
（一）業(yè)主大會名稱以及相應的物業(yè)管理區(qū)域；
（二）業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式；
（三）業(yè)主大會會議的表決程序；
（四）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；
（五）業(yè)主投票權數(shù)的確定方法；
（六）業(yè)主委員會成員的資格、人數(shù)和任期；
（七）業(yè)主委員會職責；
（八）業(yè)主委員會議事規(guī)則；
（九）業(yè)主委員會換屆程序、補選辦法等；
（十）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理；
（十一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。
第三節(jié) 首次業(yè)主大會會議籌備
第十八條 符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會會議：
（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的；
（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上的。
第十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時，建設單位應當按照物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的要求，報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：
（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；
（二）房屋及建筑物面積清冊；
（三）業(yè)主名冊；
（四）建筑規(guī)劃總平面圖；
（五）交付使用共用設施設備的證明；
（六）物業(yè)服務用房配置證明；
（七）其他有關文件資料。
第二十條 符合成立業(yè)主大會條件的，各街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當自收到建設單位或者十人以上業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會籌備組。市城管局應當指導籌備組開展工作。
建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當配合協(xié)助籌備組開展工作，不得阻撓籌備組正常工作。
籌備召開首次業(yè)主大會會議所需的交通、通訊、場地租賃、
宣傳、文印資料等費用由建設單位承擔。
無法落實建設單位以及業(yè)主委員會改選的必要經(jīng)費由屬地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負責保障。
第二十一條 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）按照下列要求和程序組織成立首次業(yè)主大會籌備組：
（一）確定籌備組人數(shù)，籌備組人數(shù)應當為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員不少于籌備組人數(shù)的百分之六十；
（二）依法確定籌備組業(yè)主成員的推薦產(chǎn)生辦法，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置張貼公告；征集業(yè)主報名參加籌備組的，征集期不少于十五日；
（三）籌備組由業(yè)主、建設單位、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會、公安派出所等派員參加；
（四）籌備組組長由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指定人員
擔任；
（五）籌備組應當自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示，公示時間不得少于十五日。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決；
（六）街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可以根據(jù)推薦和報名情況，邀請其他熱心業(yè)主或者業(yè)主家庭成員作為籌備志愿者，協(xié)助籌備工作。
第二十二條 鼓勵籌備組按照下列規(guī)則開展籌備工作：
（一）籌備組組長負責召集和主持籌備組會議，在籌備組第一次會議上確立籌備組的基本議事規(guī)范、程序和分工；
（二）籌備組表決事項時，經(jīng)半數(shù)以上成員同意；
（三）籌備組成員在進行表決時在決議上簽字，注明“同意”或“反對”；
（四）籌備組發(fā)布公示、公告等書面決定的經(jīng)籌備組組長簽發(fā)，并告知屬地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）；
（五）籌備組會議形成書面記錄，并經(jīng)參加會議的籌備組成員簽字確認；
（六）籌備組成員不能委托代理人參加會議，但成員是法人或者其他組織的除外。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)指導籌備過程中的各項事宜?；I備組組長不履行前款規(guī)定職責的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）另行確定籌備組組長。
第二十三條 籌備組應當自成立之日起九十日內(nèi)，完成以下籌備工作：
（一）初步確定本物業(yè)管理區(qū)域是否設立業(yè)主代表大會制度，并據(jù)此擬定業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約草案；
（二）確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)；
（三）確定首屆業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法，組織產(chǎn)生業(yè)主委員會候選人名單；擬設立業(yè)主代表大會的，按本規(guī)則第二十四條規(guī)定辦理；
（四）制定首次業(yè)主大會會議召開方案，確定首次業(yè)主大會會議召開時間、地點、表決事項、表決規(guī)則等；
（五）首次業(yè)主大會設立監(jiān)票人的，確定監(jiān)票人選產(chǎn)生辦法，組織產(chǎn)生業(yè)主大會監(jiān)票人名單；
（六）確定籌備及召開首次業(yè)主大會會議費用預算明細和費用結算方案等；
（七）確定籌備組業(yè)主成員是否需要回避業(yè)主委員會候選人的選舉；如需回避的，則增補籌備組成員；
（八）將上述一至七項所列內(nèi)容在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示，書面通知全體業(yè)主，公示期不少于七日。業(yè)主對公告內(nèi)容提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果；
（九）匯總征集的書面建議，經(jīng)籌備組會議形成擬提交表決的議案表決稿和建議采納情況說明。
第四節(jié) 首次業(yè)主大會會議的召開
第二十四條 首次業(yè)主大會應當按照本規(guī)則的有關規(guī)定組織召開。首次業(yè)主大會會議內(nèi)容包括：
（一）表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會成員、候補成員；
（三）設立業(yè)主代表大會制度的，按照表決通過的議事規(guī)則中確定業(yè)主代表產(chǎn)生辦法，產(chǎn)生業(yè)主代表，召開第一次業(yè)主代表大會；
（四）其他需要業(yè)主大會會議表決通過的事項。
第二十五條 籌備組應當自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。
第二十六條 首次業(yè)主大會未能通過法定表決事項，或者參加人數(shù)達不到法定條件的，籌備組應當宣布首次業(yè)主大會召開失敗。經(jīng)書面報告街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），可延期三十日重新組織籌備活動。再次籌備失敗的，書面向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）報告后，籌備組解散。
第二十七條 不具備成立業(yè)主大會條件的；具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)市城管局、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導后仍不能成立的，可以成立物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。
業(yè)主委員會長期不能正常開展工作，經(jīng)市城管局、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）多次指導重新選舉，不能產(chǎn)生新的業(yè)主委員會的，可以成立物業(yè)管理委員會代行其職責。
物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責期間，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）對能夠成立業(yè)主大會的，應當指導籌備工作，成立業(yè)主大會；能夠選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，應當指導產(chǎn)生業(yè)主委員會。
第二十八條 物業(yè)管理委員會應當自成立之日起三十日內(nèi)向市級物業(yè)管理主管部門備案，并可以持備案回執(zhí)刻制印章。備案事項變更的，物業(yè)管理委員會應當自變更之日起十五日內(nèi)書面報告?zhèn)浒竼挝弧?/span>
物業(yè)管理委員會成員名單、備案以及變更情況應當及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不得少于十五日。
第二十九條 首次業(yè)主大會會議結束，籌備組將有關資料進行移交后，自行解散。
第五節(jié)業(yè)主大會會議
第三十條 業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主參加。
第三十一條 業(yè)主委托家庭成員以外的人參加業(yè)主大會會議的，應當出具書面委托書，載明本次參加業(yè)主大會所委托的事項、委托權限和期限，由業(yè)主本人簽字，并由委托人轉(zhuǎn)交業(yè)主大會。
第三十二條 同一物業(yè)管理區(qū)域有兩幢以上房屋的，可以按幢、單元或者結合實際情況組成業(yè)主小組，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表在業(yè)主大會會議召開前應當征集本小組業(yè)主的意見和建議，需要業(yè)主書面投票表決的，由業(yè)主本人簽字確認。
第三十三條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。
業(yè)主小組應當履行下列職責：
（一）推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議；
（二）決定本幢、單元范圍內(nèi)住宅共用部分、共用設施設備的維修、養(yǎng)護、更新和改造；
（三）決定本小組范圍內(nèi)的其他事項。
業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組履行職責時不得違反業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會作出的決定。業(yè)主小組履行職責的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行。
第三十四條 業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，應當在參加業(yè)主大會會議前十五日內(nèi)，就會議擬表決的事項書面征求其所代表的業(yè)主的意見；表決意見經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表向業(yè)主大會會議呈交。業(yè)主代表因故無法參加業(yè)主大會的，應當事先委托所代表區(qū)域內(nèi)的一名業(yè)主參加，并出具業(yè)主代表本人簽字的書面委托書。
第三十五條 業(yè)主大會會議可以按照下列程序組織召開：
（一）起草業(yè)主大會會議表決的內(nèi)容、會議召開形式、時間、地點、議題和議程，制定征詢意見表或者表決票，核實業(yè)主身份、人數(shù)、專有部分面積、建筑物總面積等情況；
（二）會議召開時間、召開地點、表決方式、表決事項、表決規(guī)則等內(nèi)容，于業(yè)主大會召開十五日前，在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的每個出入口、大堂、電梯廳、公告欄等人員進出通道，以及微信等新媒體進行公告，并以書面形式告知居（村）民委員會。有條件的，可以在主要媒體上公告；
（三）表決票、選票可通過設立投票箱、上門或者寄掛號信、快遞、傳真、網(wǎng)絡等可追溯方式發(fā)放和回收，并在公告要求的時間內(nèi)完成投票工作。因客觀原因不能按期完成投票工作的，應當在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導下確定是否延期，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告；
（四）業(yè)主大會會議決定應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督，并書面告知居（村）民委員會。
第三十六條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式召開。采用書面征求意見形式召開的，應當將征求意見書送達每一位業(yè)主；無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。需要投票表決的，表決意見應當由業(yè)主本人簽名。
第三十七條 業(yè)主大會可以按照下列方式確認參加會議的業(yè)主：
（一）業(yè)主到會并在會議簽到表上確認；
（二）業(yè)主在表決票上或者表決票發(fā)放表上確認；
（三）業(yè)主大會議事規(guī)則以及法律法規(guī)規(guī)定的其他方式。
業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主大會會議。本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席。
第三十八條 業(yè)主大會可以確定業(yè)主投票權數(shù)，按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：
（一）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；
（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
第三十九條 業(yè)主大會可以確定業(yè)主投票權數(shù)，按照下列方法認定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：
（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算；建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；
（二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
第四十條 業(yè)主大會應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定車位等特定空間是否計入用于確定業(yè)主投票權數(shù)的專有部分面積。
第四十一條 一個專有部分面積有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護人行使投票權。業(yè)主為法人或者其他組織的，由其法定代表人或委托代理人行使投票權。
第四十二條 業(yè)主大會的表決票選項應當明確為贊成和不贊成兩項。
未參與表決的業(yè)主，其投票權數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
第六節(jié) 業(yè)主大會定期會議和臨時會議
第四十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開，每年可以召開一次，聽取業(yè)主委員會年度工作報告，表決需要提交業(yè)主大會審議的事項。
第四十四條 有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：
（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議的；
（二）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約確定的其他情況。
屬于前款第一項情形的，符合法定人數(shù)的業(yè)主應當書面向業(yè)主委員會提議，并書面報送街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會。書面提議應當附提議業(yè)主本人的簽名、聯(lián)系電話、樓棟號。業(yè)主委員會和居（村）民委員會有權核實提議人的業(yè)主身份及其專有部分面積，提議人的業(yè)主身份不能核實的，其提議無效。書面提議未違反相關法律法規(guī)的，業(yè)主委員會在接到提議后三十日內(nèi)，應當就所提的議題組織召開業(yè)主大會會議。
第三章 業(yè)主委員會
第一節(jié) 業(yè)主委員會的產(chǎn)生和職責
第四十五條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，五至十一人單數(shù)組成。業(yè)主委員會成員應當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵守國家有關法律、法規(guī)；
（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；
（四）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；
（五）具有一定的組織能力。
對有不履行業(yè)主義務，侵害業(yè)主共同利益行為的，業(yè)主大會可以在業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約中對有相應情形的業(yè)主擔任業(yè)主委員會成員作出限制性規(guī)定。
每個業(yè)主委員會另設當然委員一人，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指定居（村）兩委成員擔任。當然委員代表屬地政府參加業(yè)主委員會會議，參與相關會議議題的討論，不參與會議表決。業(yè)主委員會中已有居（村）兩委成員的，可不另設當然委員。
第四十六條 業(yè)主委員會及其成員不得有下列行為：
（一）阻撓業(yè)主大會行使職權，拒絕執(zhí)行業(yè)主大會決定；
（二）違反規(guī)定使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章；
（三）轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄有關文件、資料，或者拒絕、拖延提供業(yè)主有權查詢的文件、資料；
（四）未經(jīng)業(yè)主大會決定，擅自與物業(yè)服務企業(yè)簽訂或者解除物業(yè)服務合同；
（五）挪用、侵占物業(yè)公共收益等業(yè)主共有財產(chǎn)，挪用住宅專項維修資金；
（六）索取、收受房屋建設、物業(yè)服務、維修保養(yǎng)等單位或者有利害關系的業(yè)主提供的財物或者其他利益；
（七）利用職務之便為自己或者他人在物業(yè)收費、停車等方面謀取不當利益；
（八）打擊報復、誹謗、陷害有關投訴人、舉報人；
（九）其他侵害業(yè)主合法權益的行為。
業(yè)主委員會成員有前款規(guī)定行為之一的，業(yè)主大會可以按照議事規(guī)則予以罷免，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。市城管局、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會應當予以指導和協(xié)助。
第四十七條 推薦業(yè)主委員會成員候選人時，要充分考慮物業(yè)規(guī)模、不同物業(yè)形態(tài)的物權份額，專業(yè)、年齡結構互補，以及委員的代表性和廣泛性。
引導和支持業(yè)主中的黨員、“兩代表一委員”，以及具有財務、法律、工程、環(huán)境等專長的業(yè)主積極參選業(yè)主委員會成員。符合條件的社區(qū)（村）“兩委”班子成員，通過法定程序兼任業(yè)主委員會成員，有條件的可以兼任業(yè)主委員會主任。鼓勵逐步提高業(yè)委會中黨員比例，原則上不少于半數(shù)。
第四十八條 首屆業(yè)主大會籌備組或者業(yè)主委員會換屆工作小組對參選業(yè)主委員會成員的人選進行甄選后，按照業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法，提出候選人名單。經(jīng)審核后的候選人名單在業(yè)主大會選舉前十五日以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域進行公示。
第四十九條 業(yè)主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會實行差額選舉的，未當選業(yè)主委員會成員但得票數(shù)達到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當選業(yè)主委員會候補成員，并在業(yè)主委員會成員出缺時依次遞補。候補成員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則確定，但最多不得超過業(yè)主委員會成員總數(shù)的百分之五十。
第五十條 業(yè)主委員會成員實行任期制，每屆任期為三到五年，可連選連任。具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。
第五十一條 業(yè)主委員會履行下列職責：
（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；
（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；
（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；
（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行合同，督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用；
（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；
（六）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；
（七）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；
（八）積極配合有關主管部門，與社區(qū)居（村）民委員會相互協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)與物業(yè)管理有關的社會管理工作。配合社區(qū)居（村）民委員會依法履行自治管理職責，支持社區(qū)居（村）民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督；
（九）業(yè)主大會賦予的其他職責。
第五十二條 業(yè)主委員會應當及時將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并及時更新：
（一）業(yè)主委員會成員名單、職責分工和聯(lián)系方式；
（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則。業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；
（三）物業(yè)服務合同，包括服務方案、服務標準、收費項目、收費標準；
（四）利用物業(yè)共用部位和共用設施設備經(jīng)營收益的使用情況以及占用業(yè)主共有道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；
（五）業(yè)主大會和業(yè)主委員會每半年的工作經(jīng)費收支情況和業(yè)主委員會成員工作補貼等費用情況；
（六）其他應當向業(yè)主公開的信息。
前款第一項應當長期公示，其他事項除本規(guī)則有明確規(guī)定外，公示時間不得少于六十日。
第二節(jié) 業(yè)主委員會備案
第五十三條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和市城管局備案：
（一）業(yè)主委員會備案申請表；
（二）業(yè)主委員會成員名單；
（三）業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；
（四）業(yè)主大會會議記錄；
（五）其他應當提供的材料。
符合相關備案規(guī)定的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和市城管局應當予以備案；對手續(xù)不齊全的，應當告知理由，并指導業(yè)主委員會按照要求完善備案材料。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會以及管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則等事項發(fā)生變更的，應當在變更之日起三十日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告原備案部門。
第五十四條 市城管局應當對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明。
業(yè)主委員會持備案證明向公安機關申請刻制業(yè)主大會和業(yè)主委員會印章并依法使用。印章所刻名稱應當與經(jīng)依法批準的物業(yè)名稱保持一致。
第五十五條 使用業(yè)主大會印章，應當根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主大會會議決定。
第五十六條 業(yè)主委員會完成備案后，市城管局應當對業(yè)主委員會成員進行物業(yè)管理相關知識培訓。
第三節(jié) 業(yè)主委員會會議制度
第五十七條 業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則以及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會成員提議，應當召開業(yè)主委員會會議。
第五十八條 業(yè)主委員會議事活動用房根據(jù)物業(yè)用房面積和業(yè)主委員會人數(shù)合理確定，一般為建筑面積二十至四十平方米?？梢栽O主任室（與副主任合用）一間，議事室一間，資料室一間（無條件的，資料存放在主任室）。
第五十九條 業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責的，可以委托副主任召集。
業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出的決定應當經(jīng)業(yè)主委員會二分之一以上的委員同意。業(yè)主委員會成員不能委托代理人參加會議。候補成員可以列席業(yè)主委員會會議，但不參加表決。
業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則組織召開業(yè)主大會會議、定期會議，或者發(fā)生應當召開業(yè)主大會臨時會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的，市城管局或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可以責令業(yè)主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由居（村）民委員會在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導和監(jiān)督下組織召開。
第六十條 業(yè)主委員會做出的決定，應當書面告知居（村）民委員會。
第六十一條 業(yè)主委員會應當于會議召開7日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。
業(yè)主委員會會議應當制作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會會議作出的決定，應當有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第六十二條 業(yè)主委員會應當建立工作檔案，工作檔案包括以下主要內(nèi)容：
（一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的會議記錄；
（二）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定；
（三）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務合同；
（四）業(yè)主委員會選舉及備案資料；
（五）專項維修資金籌集及使用賬目；
（六）業(yè)主及業(yè)主代表的名冊；
（七）業(yè)主的意見和建議。
業(yè)主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的，其他業(yè)主委員會委員可以請求物業(yè)所在地的公安機關協(xié)助移交。
業(yè)主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的公安機關協(xié)助移交。
第六十三條 兩個以上物業(yè)管理區(qū)域共用設施設備的，可以建立業(yè)主委員會共商會議制度。業(yè)主委員會共商會議由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會、公安派出所、城管局以及相關物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)組成。共商會議由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負責召集，協(xié)商處理共用設施設備的管理方式、維護成本分攤等事項。
第四節(jié) 業(yè)主委員會成員資格的終止
第六十四條 業(yè)主委員會成員、候補成員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會成員、候補成員資格自行終止：
（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的；
（二）喪失民事行為能力的；
（三）依法被限制人身自由的；
（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的其他情形。
第五節(jié) 業(yè)主委員會補選、重選和換屆選舉
第六十五條 業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)缺員的，應當進行補缺。設立候補成員的，從候補成員中按照得票順序依次遞補。
第六十六條 業(yè)主委員會成立后，出現(xiàn)下列情況時應當啟動換屆選舉：
（一）業(yè)主委員會自然任期屆滿前三個月；
（二）管理規(guī)約、議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
第六十七條 業(yè)主委員會在任期屆滿三個月前，應當書面告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當指導、協(xié)助業(yè)主和業(yè)主委員會成立換屆工作小組，由換屆工作小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。換屆工作小組人員構成，參照首次業(yè)主大會籌備組人員構成。
第六節(jié) 業(yè)主委員會考核獎勵及經(jīng)營性收益管理
第六十八條 業(yè)主大會成立前，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當在前期物業(yè)服務合同中約定。物業(yè)服務企業(yè)應當將汽車停放費單獨列賬，所得收益的百分之七十納入住宅專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業(yè)費。
業(yè)主大會成立后，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車，以及利用業(yè)主共有部分從事廣告等經(jīng)營性活動的，物業(yè)服務企業(yè)應當提請業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定后，依法辦理有關手續(xù)并公示。利用業(yè)主共有部分從事廣告等經(jīng)營性活動的，還應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，所得收益屬于業(yè)主共有，應當單獨列賬。收益按照業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定、物業(yè)服務合同約定使用。
第七節(jié) 物業(yè)服務企業(yè)的選聘、續(xù)聘和自行管理
第六十九條 物業(yè)服務合同期限屆滿九十日前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議，決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)，并將決定書面通知原物業(yè)服務企業(yè)，但是合同對通知期限另有約定的除外；同時書面告知市城管局和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。
業(yè)主依法共同決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿前與原物業(yè)服務企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務合同。
物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘決定，物業(yè)服務企業(yè)繼續(xù)提供物業(yè)服務的，原物業(yè)服務合同繼續(xù)有效，但是服務期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務合同，但是應當提前六十日書面通知另一方當事人；同時書面告知市城管局、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。
第七十條 單體物業(yè)或者規(guī)模較小的物業(yè)，業(yè)主或者業(yè)主大會決定對物業(yè)實施自行管理的，應當在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督指導下制定自行管理方案，對下列事項作出約定：
（一）自行管理的內(nèi)容、標準、費用和期限；
（二）聘請專業(yè)機構的方案；
（三）業(yè)主、業(yè)主委員會的權利和義務；
（四）其他自行管理的內(nèi)容。
電梯、消防、人民防空、技術安全防范等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設施設備，應當按照有關規(guī)定維修和養(yǎng)護。
自行管理方案通過之日起三十日內(nèi)應當告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置長期公示。
第四章 指導與監(jiān)督
第七十一條 市城管局和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當積極開展物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳和教育活動，對業(yè)主大會籌備和召開、業(yè)主委員會選舉和換屆、物業(yè)服務企業(yè)續(xù)聘和選聘等工作加強指導監(jiān)督。
第七十二條 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當就首次業(yè)主大會籌備組成員、業(yè)主委員會候選人等人選產(chǎn)生辦法依法加強指導，組織好上述人員的推薦工作。對管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則等重要文件起草加強指導監(jiān)督。
第七十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會對業(yè)主、損害他人合法權益和業(yè)主共同利益的行為，有權依照法律、法規(guī)規(guī)定以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失，相關業(yè)主可以依法向人民法院提出訴訟。
第七十四條 業(yè)主對業(yè)主大會召開以及業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生質(zhì)疑的，可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和市城管局咨詢，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和市城管局應當進行調(diào)查答復。
第五章 附 則
第七十五條 本規(guī)則自2023年12月1日起施行，有效期至2028年11月30日，原《海安市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》（海政規(guī)〔2021〕6號）同時廢止。
市政府關于印發(fā)海安市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則的通知(海政規(guī)〔2023〕13號).pdf
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