時間：2023年12月7日
主題：海安法院物業(yè)糾紛案件審判白皮書暨典型案例新聞發(fā)布會
發(fā)布人：海安法院審判委員會專職委員毛中海
海安法院立案庭庭長繆宏勇
海安法院黨組成員、政治部主任劉晶晶
圖文實錄：
12月7日上午，海安法院召開新聞發(fā)布會，向社會發(fā)布2021-2023年涉物業(yè)糾紛案件審判白皮書暨典型案例。海安法院審判委員會專職委員毛中海，立案庭庭長繆宏勇出席發(fā)布會并回答媒體提問。南通市人大代表徐耘昊、海安市政協(xié)委員阮夕芳，江南時報、南通電視臺等媒體參加發(fā)布會。發(fā)布會由院黨組成員、政治部主任劉晶晶主持。
會上，法官助理莫亞敏解讀了海安法院2021-2023年涉物業(yè)糾紛案件審判情況，并發(fā)布典型案例。2021年至2023年9月，該院共受理各類涉物業(yè)糾紛案件2172件（含訴前調(diào)解）。白皮書對涉物業(yè)糾紛重要法律問題進(jìn)行了分析，對相關(guān)案件審理的難點、面臨的挑戰(zhàn)進(jìn)行了闡述，同時介紹了該院推進(jìn)涉物業(yè)糾紛審判工作的創(chuàng)新舉措，并對社會各主體提出針對性建議，以期引導(dǎo)各方社會主體充分防范風(fēng)險，促進(jìn)物業(yè)類關(guān)系良性循環(huán)發(fā)展。
01物業(yè)公司私自斷電，業(yè)主可依法維權(quán)
基本案情:物業(yè)公司工作人員巡查發(fā)現(xiàn)業(yè)主錢某裝修時鑿墻施工，勸阻并要求辦理裝修手續(xù)，交涉未果物業(yè)公司作斷電處理。錢某起訴要求判決物業(yè)公司的行為侵權(quán)，立即恢復(fù)通電；要求賠償斷電造成的誤工損失并賠禮道歉。法院審理后判決被告物業(yè)公司停止對錢某依法使用電力權(quán)利的妨礙，恢復(fù)對錢某房屋的供電（訴訟中已恢復(fù)供電），因錢某違反《管理規(guī)約》，擅自鑿開墻體，損壞建筑物不具合法性，要求物業(yè)公司賠償誤工損失的請求被駁回。判決后，雙方當(dāng)事人均未上訴。
裁判要旨:業(yè)主裝修房屋應(yīng)提前告知物業(yè)公司，物業(yè)公司應(yīng)將房屋裝修的禁止性行為和注意事項告知業(yè)主。業(yè)主違反《管理規(guī)約》野蠻裝修時，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)及時勸阻，并報告主管部門處理。本案物業(yè)公司在格式《服務(wù)協(xié)議》中賦予自己有中斷業(yè)主用電的權(quán)利顯屬不當(dāng)，應(yīng)予糾正?！吨腥A人民共和國民法典》規(guī)定物業(yè)公司不得采取停止供電、供水、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費。物業(yè)公司擅自停電停水造成業(yè)主損失的，業(yè)主可追究違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任，且私自中斷用電用水極易引發(fā)社會矛盾和安全風(fēng)險，包括梯控等在內(nèi)的相關(guān)制裁措施物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)避免使用。
02車停小區(qū)被燒毀，物業(yè)公司責(zé)任如何認(rèn)定
基本案情:正月初五凌晨，趙某駕車回家，將汽車停放于小區(qū)東南角公共部位。之后車下的斗香復(fù)燃，汽車被燒毀報廢。趙某認(rèn)為物業(yè)公司管理不善，致使小區(qū)原來的停車位用于燃放鞭炮和燃燒斗香，既沒有設(shè)置警示標(biāo)志也無專人看管，加之天黑下雨，汽車才停放在底火未滅的斗香上，物業(yè)公司應(yīng)賠償汽車的全部損失。法院審理后判決物業(yè)公司對原告損失承擔(dān)30%的責(zé)任。物業(yè)公司不服上訴，二審法院維持一審判決。
裁判要旨:趙某深夜歸來，未充分觀察小區(qū)環(huán)境，不按要求停放車輛，將汽車隨意停放在小區(qū)公共場所即離開，導(dǎo)致車下斗香復(fù)燃燒毀，對事故發(fā)生應(yīng)負(fù)主要責(zé)任。物業(yè)公司對小區(qū)公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、公共安全負(fù)有管理責(zé)任和義務(wù)，但卻疏于管理，既未設(shè)置禁止停車警示標(biāo)識，也未對煙花爆竹及斗香殘留物及時清理。且正月初五為民俗的財神日，居民燃放煙花爆竹及焚燒斗香較多，未加強(qiáng)安全保障及衛(wèi)生清理措施，導(dǎo)致存在安全隱患的斗香堆積于小區(qū)公共區(qū)域，對事故的發(fā)生亦存在過錯。最終，結(jié)合各方過錯程度，法院酌定物業(yè)公司承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任是合理的。
03特定業(yè)主專有的電梯可排他使用
基本案情:張某系某小區(qū)6戶房屋的業(yè)主，其認(rèn)為物業(yè)公司按開發(fā)商藍(lán)天公司要求將3號樓東側(cè)電梯使用控制在8層以下的行為，妨礙其正常通行，要求物業(yè)公司解除梯控未果，起訴要求確認(rèn)享有電梯的建筑物區(qū)分所有權(quán)并要求排除對電梯使用的妨礙。法院經(jīng)審理認(rèn)為，登記產(chǎn)權(quán)人為藍(lán)天公司的1－8層和電梯2現(xiàn)均具備四壁遮蔽，有獨立出入門戶，應(yīng)認(rèn)定為被告藍(lán)天公司專有，藍(lán)天公司單獨使用電梯2的行為不構(gòu)成對原告張某的侵權(quán)。
裁判要旨:建筑區(qū)劃內(nèi)，具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分、具有利用上的獨立性、可以排他使用、能夠登記成為特定業(yè)主所有的房屋，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法中所稱的專有部分。案涉3號樓1－8層和電梯2已由藍(lán)天公司購買，登記在藍(lán)天公司名下，現(xiàn)已出租給酒店經(jīng)營，樓內(nèi)另有兩門電梯及兩個樓道可供9層以上業(yè)主上下通行。故3號樓的1－8層和電梯2應(yīng)認(rèn)定為被告藍(lán)天公司專有，強(qiáng)制要求藍(lán)天公司將自己購買的1－8層商業(yè)用房（含電梯2）再給9層以上的其他業(yè)主共同使用，于情于理于法都不通，亦不便于承租人酒店的管理，同時危及其他業(yè)主的安全。
04衛(wèi)生間返污致房屋受損應(yīng)按責(zé)承擔(dān)
基本案情:原告王某住201室，被告分別是三至十一樓的房屋所有權(quán)人以及置業(yè)公司、物業(yè)公司。王某裝修后一直未入住，每月15日左右來新房開窗通風(fēng)透氣，某月14日下午，王某發(fā)現(xiàn)家中主臥衛(wèi)生間堵塞，滿地的糞便及衛(wèi)生紙、衛(wèi)生巾、尿不濕等污物，造成了財產(chǎn)損失。因賠償問題協(xié)商無果，起訴要求被告賠償損失。法院通過司法鑒定程序，最終判決由置業(yè)公司、樓上業(yè)主和物業(yè)公司分擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
裁判要旨:經(jīng)司法鑒定確認(rèn)造成損害的原因主要有：該房屋樓上業(yè)主不恰當(dāng)使用排污水系統(tǒng)，排出管安裝不符合相關(guān)規(guī)范要求，造成排出管淤積堵塞，導(dǎo)致污水、污物反溢至二層樓面排水口外泄。排出管安裝不當(dāng)系主要原因，置業(yè)公司承擔(dān)主要責(zé)任即45%。造成本起事件發(fā)生的另一個原因系樓上業(yè)主將大件難溶解雜物通過排水系統(tǒng)外排，除4樓無人居住，7樓主臥衛(wèi)生間位置僅作儲藏室使用外，其余業(yè)主未能提供證據(jù)絕對排除事件發(fā)生前一個月左右時間內(nèi)未用水或未將難溶解雜物丟進(jìn)排水系統(tǒng)，樓上業(yè)主各自承擔(dān)5%的責(zé)任。被堵塞處為公共部位，物業(yè)公司對此有維護(hù)、防范、檢查、疏通的義務(wù)，由于管道堵塞系大件雜物累積造成，如果物業(yè)公司日常巡查、防范到位可及時發(fā)現(xiàn)堵塞避免損失，物業(yè)公司承擔(dān)10%的責(zé)任。
05涉業(yè)主權(quán)益的重大事項表決需符合法定條件
基本案情:原告系某小區(qū)的兩名業(yè)主，業(yè)委會成立之前，小區(qū)物業(yè)服務(wù)由甲公司提供。業(yè)委會籌備組擬引進(jìn)乙公司管理，業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生并完成備案。業(yè)委會向小區(qū)業(yè)主發(fā)出《意見征詢》表，對結(jié)果張榜公示，后業(yè)委會與乙公司簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》。部分業(yè)主訴請法院確認(rèn)兩被告簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》無效。法院經(jīng)審理認(rèn)定，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重大事項決定不符合法律規(guī)定的要求，判決支持兩原告的訴訟請求。
裁判要旨:業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有法律約束力，但業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷?！吨腥A人民共和國民法典》規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、利用共有部分從事經(jīng)營活動以及有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定，業(yè)主共同決定該部分事項時，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！吨腥A人民共和國民法典》設(shè)定了參與表決和表決意見的兩重要求，最終客觀上要有專有部分占建筑物總面積過三分之一的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過三分之一的業(yè)主同意方可行。旨在促成業(yè)主意思自治的成立，但法定要求必須達(dá)到。
06業(yè)主同時履行抗辯權(quán)的限制
基本案情:物業(yè)公司起訴要求某小區(qū)業(yè)主王某支付拖欠的物業(yè)費。王某辯稱樓下的KTV夜間噪音超標(biāo)，影響其經(jīng)營，造成直接損失，物業(yè)公司未作處理屬于不作為，物業(yè)公司沒有履行物業(yè)合同，業(yè)主可以拒付物業(yè)服務(wù)費。法院經(jīng)審理后未采納業(yè)主的抗辯，判令其支付物業(yè)費。
裁判要旨:業(yè)主王某租賃經(jīng)營時，樓下KTV已經(jīng)經(jīng)營多年，其對可能產(chǎn)生的影響應(yīng)有思想準(zhǔn)備，如確實構(gòu)成妨礙，可以通過正當(dāng)途徑維護(hù)自己的權(quán)益，不能完全依賴物業(yè)公司解決，也非拒付物業(yè)費的正當(dāng)理由。合同法規(guī)定履行抗辯權(quán)的目的在于維護(hù)當(dāng)事人之間的利益平衡，當(dāng)抗辯行為違背民法原則時，就應(yīng)當(dāng)予以限制和否定。物業(yè)服務(wù)具有整體性與不可分割性，涉及全體業(yè)主和整個小區(qū)的公共利益。如果因為物業(yè)公司的服務(wù)存在瑕疵，動輒行使抗辯權(quán)拒絕繳納物業(yè)費的做法不符合立法本意。
07業(yè)主以房屋質(zhì)量問題拒繳物業(yè)費缺乏法律依據(jù)
基本案情:物業(yè)公司起訴要求小區(qū)業(yè)主周某繳納拖欠的物業(yè)管理服務(wù)費。周某辯稱房屋存在屋頂漏水、墻皮剝落、發(fā)霉發(fā)臭等質(zhì)量問題，物業(yè)公司負(fù)有維修義務(wù)，需將問題徹底解決。物業(yè)公司已對屋頂進(jìn)行了防水材料鋪設(shè)，將鐵皮封口全部打膠處理，但漏水問題未能得到徹底解決。法院審理后認(rèn)為物業(yè)公司已履行了維修義務(wù)，房屋漏水問題歸咎于物業(yè)公司顯失公平，被告以此拒交物業(yè)費不當(dāng)。
裁判要旨:物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。被告的房屋出現(xiàn)漏水問題未能解決，對此物業(yè)公司已舉證證明對業(yè)主房屋進(jìn)行了維修服務(wù)。如以合同約定了維修義務(wù)而要求物業(yè)公司必須為業(yè)主徹底解決掉房屋漏水等建筑遺留問題，過于苛責(zé)，業(yè)主以此為由拒交物業(yè)費不能支持。
08空置房業(yè)主負(fù)有繳納物業(yè)費的義務(wù)
基本案情:物業(yè)公司起訴業(yè)主李某支付拖欠的物業(yè)費，被告李某辯稱其購買了房屋后至今沒有裝修入住，不同意支付全額物業(yè)費。法院經(jīng)審理，判決支持了物業(yè)公司的訴訟請求。
裁判要旨:因物業(yè)公司提供的是物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域的公共事務(wù)服務(wù)，即建筑物及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、交通、公共秩序等項目的日常維護(hù)、修繕、管理，這種公共服務(wù)是面對全體業(yè)主的，不會因為某一個或某幾個業(yè)主沒有入住就會減少其管理成本。且業(yè)主與物業(yè)公司已在合同中明確約定，因業(yè)主原因房屋閑置的，物業(yè)費全額繳納，該業(yè)主以未入住為由拒交物業(yè)費的理由法院不予采納。